任意売却の流れ
任意売却のフローチャート
弊事務所の弁護士が任意売却のお手伝いをする場合、以下のような流れで手続きをすすめていきます。
１ 方針の決定
２ （オーバーローンの場合）住宅ローン等の支払い停止
３ 受任通知発送…
４ 内覧、現地査定
５ 専任媒介契約を締結し、債権者に対し人に売却申出書の提出
６ 引っ越し代金、敷金・礼金・前家賃の積み立て
７ 期限の利益喪失→一括請求通知が届く
８ （住宅金融支援機構以外の多くの場合は、）保証会社による代位弁済通知が届く
９ （販売価格についき、債権者の承諾を得た後に売却活動
10 引っ越し先の確保
11 購入の申込み、売買契約締結
１．手続きの開始
任意売却する場合には，弊事務所から協力関係にある任意売却専門不動産業者と不動産売買仲介契約を締結していただきます。
通常の不動産売買と異なる点は不動産に抵当権が付いており，この抵当権者との交渉が不可欠となる点です。
すなわち，抵当権者は勿論一円でも多額の回収を望みますし(回収できない債務については無担保となるからです)他方，不動産買い主は少しでも安く購入したいという拮抗があります。
それゆえ，単に買い主を見つければよいと言うことではなく，抵当権者が要求する売却価格を上回る購入価格の買い主を見つける必要があります。
任意売却交渉を進める上で｢売買価格の決定｣と｢買主の決定｣は、重要なポイントです。
売買価格は債権者の債権回収率に大きく影響を及ぼしますし、買主の目星がついている場合は、話がより具体的になります。
２．債権者やその他利害関係人との調整
任意売却には、債権者や利害関係人の調整と合意が必要となります。
調整は、前記の通り主に協力不動産屋等がおこなっていきますが、債権者が数社となる場合、売買代金をどのように分配して各債権者の返済にあてるのか、また、その返済額で承諾してもらえるのか、一部放棄は可能なのかなど、いろいろ調整をしていかなければなりません。
近年，固定資産税滞納などで市町村が不動産に差押えをすることが頻繁にあります。そしてこの差押えの解除について市町村の条件が年々挙がっているすなわち，全額返済しないと差押えを解除しないなど要求する市町村が増えております。
一番やっかいなのは取引の一日前などに市町村が差押えを入れる場合ですこうなると取引（決済）は中止となり，仕切り直して再度市町村と交渉することから始まります。
このような事態にならないためにも税金の滞納が出そうになったらすぐにでも弊事務所にご相談下さい。
ご相談時期が早ければ早いほど対処手段も増えます。早期相談をオススメします。
３．債務者側に手続上の不備がないかを確認
債権者の調整を図っている間に債務者側に税金の滞納額，マンションの管理費の滞納額，住所変更の有無などの確認が必要となります。
４．任意売却の成立
すべての当事者が合意した上で、その他の手続きが完了し、売却手続きの準備が整うと決済日（実際に売買する日）が決まります。（決済日には、当事者を含め、関係者が集まります。）
弊事務所の協力司法書士が担保権の抹消や所有権移転等の登記手続の確認をし、売買代金の支払いが行われ、債権者により競売手続の取り下げがなされます。
売買代金から各債権者へ返済を行い、様々な精算手続きが行われて不動産は買主名義にかわり、返済を受けた債務はなくなります。
